Le meilleur del’immobilier à Bali

Oui, un Français peut investir dans l’immobilier à Bali ou Lombok, mais pas nécessairement sous la même forme qu’en France. Le Hak Milik, droit de propriété foncière le plus complet, est réservé aux Indonésiens. Les étrangers peuvent néanmoins accéder à d’autres solutions juridiques, notamment le leasehold, certains droits comme le Hak Pakai, ou une structure PT PMA lorsque le projet le justifie.

Le règlement indonésien PP n°18/2021 prévoit notamment la possibilité, sous conditions, pour un étranger disposant des documents d’immigration requis de détenir certaines résidences.

L’essentiel est donc de vérifier le titre foncier, le contrat, le zonage et la structure de détention avant d’investir.

Lire aussi Un Français peut-il acheter une villa à Bali ?

Le freehold, généralement associé au Hak Milik, correspond au droit de propriété foncière le plus complet en Indonésie et est réservé aux citoyens indonésiens.

Le leasehold fonctionne différemment : l’investisseur obtient contractuellement le droit d’utiliser et, selon le contrat, d’exploiter ou transférer un bien pendant une durée déterminée.

Pour un investisseur étranger, il faut donc analyser bien davantage que la durée annoncée : durée restante du bail, conditions d’extension, méthode de calcul de l’extension, droits d’exploitation et conditions de transfert ou de revente.

Le leasehold est très répandu dans l’immobilier destiné aux investisseurs internationaux à Bali et Lombok, mais la qualité du contrat est déterminante.

Lire aussi Comprendre les options avant d’acheter

Oui, un entrepreneur français peut envisager un investissement à Bali ou Lombok via une société commerciale ou une holding, mais la structuration doit être étudiée avant l’acquisition.

Selon le projet, l’investissement peut notamment impliquer une structure indonésienne telle qu’une PT PMA, société permettant l’investissement étranger. Le régime applicable dépend de l’activité exercée et de la structure retenue.

Il faut également anticiper la fiscalité. La convention fiscale entre la France et l’Indonésie encadre notamment l’imposition des revenus immobiliers, bénéfices, dividendes et plus-values.

Avant tout transfert de trésorerie d’entreprise, le montage doit donc être validé avec des conseils fiscaux, comptables et juridiques compétents en France et en Indonésie.

Lire aussi Investir à Bali avec une société ou une holding française : ce qu’il faut savoir

Avant d’investir, il faut réaliser une véritable due diligence immobilière et ne pas se limiter à la brochure commerciale du promoteur.

Nous vérifions notamment le foncier, le zonage, les autorisations nécessaires, la structure juridique du projet, l’expérience du promoteur, les projets déjà livrés, le contrat, l’échéancier de paiement et les conditions d’exploitation et de revente.

Le zonage est particulièrement important : un terrain attractif n’est pas automatiquement adapté à une activité touristique ou à la construction envisagée.

Les projections financières doivent également être reconstruites à partir d’hypothèses identifiables : prix moyen par nuit, occupation, charges, management et fiscalité.

L’objectif est simple : comprendre ce que l’investisseur achète avant d’analyser ce que l’investissement pourrait rapporter.

Lire aussi 10 vérifications clés avant d’acheter une villa à Bali

Il n’existe aucun rendement locatif unique ou garanti pour Bali ou Lombok. Une projection sérieuse doit intégrer le prix total investi, le tarif moyen par nuit, l’occupation, la saisonnalité, les frais de gestion, la maintenance et la fiscalité.

Bali bénéficie néanmoins d’une demande touristique internationale importante : l’organisme officiel BPS a enregistré 6 948 754 arrivées internationales directes en 2025, soit +9,72 % par rapport à 2024.

Lombok se situe à un stade de développement touristique différent et doit être analysée séparément.

Nous privilégions donc plusieurs scénarios — prudent, central et optimiste — et distinguons toujours chiffre d’affaires locatif, rendement brut et rendement net d’exploitation.

Lire aussi Quel rendement locatif peut-on réellement espérer à Bali ?

Bali et Lombok correspondent à deux profils d’investissement différents.

Bali possède un écosystème touristique international beaucoup plus établi : 6,95 millions d’arrivées étrangères directes ont été enregistrées en 2025 par BPS.

Lombok présente un marché moins mature, mais bénéficie notamment du développement de The Mandalika, Zone Économique Spéciale touristique située dans le sud de l’île. ITDC indique que cette zone représente environ 1 175 hectares et 16 km de littoral.

Bali peut donc répondre à une recherche de marché touristique déjà établi, tandis que Lombok peut intéresser un investisseur souhaitant se positionner sur un territoire plus émergent.

Le choix dépend surtout de l’horizon d’investissement, du budget et de la stratégie patrimoniale recherchée.

Lire aussi Bali ou Lombok en 2026 ?